Стаття 784. Розірвання договору найму на вимогу наймача

1. Наймач має право вимагати розірвання договору найму, якщо:

Договір найму може бути на вимогу наймача розірваний достроково у судовому порядку на підставах, передбачених законом.

Стаття, що коментується, містить перелік основ, що дають наймачу право на дострокове розірвання договору. Встановлений ст. 783 ЦК перелік може бути розширений за згодою сторін, але його не можна скорочувати. Винятком з цього правила є договір побутового прокату, який може бути достроково розірваний наймачем зі своєї ініціативи без будь-яких підстав і судового порядку.

Невиконання наймодавцем обов´язку з проведення капітального ремонту служить підставою для дострокового розірвання договору з ініціативи наймача тільки в тому випадку, якщо законом або договором обов´язок проведення капітального ремонту не покладений на наймача. Якщо проведення капітального ремонту викликане невідкладною потребою, наймач вправі, за умовою покладання цього обов´язку на наймодавця, провести капітальний ремонт за його рахунок.

Непридатність найнятого майна до використання є підставою для дострокового розірвання договору наймачем за умовою відсутності його вини в доведенні майна до такого стану. Це може мати місце, якщо непридатність майна настала в силу його фізичних властивостей, з вини інших осіб, від впливу непереборної сили тощо. При цьому наймач вправі вимагати повернення плати за найм за використаний строк оренди майна.

Якщо непридатність найнятого майна настала з вини наймодавця, останній зобов´язаний відшкодувати наймачеві збитки, пов´язані з достроковим розірванням договору.

Договір згідно зі ст. 784 ЦК розривається через суд, якщо сторони не дійдуть добровільної згоди.

У статі, що коментується, перераховані ті підстави, що названі в ряді інших статей, де дострокове розірвання договору розглядається як можливе внаслідок невиконання чи неналежного виконання наймодавцем своїх зобов´язань: ненадання наймачу в користування майна, передбаченого договором, або створення перешкод для використання ним відповідно до призначення; виявлення в майні, переданому орендарю, що перешкоджають користуванню ним недоліків, за які орендодавець несе відповідальність; непроведення орендодавцем у покладений термін капітального ремонту майна; непридатність майна для використання в силу обставин, за які орендар не відповідає. В останньому випадку передбачається непридатність, що настала або випадково, або в силу обставин нездоланної сили. Наймач несе відповідальність за погіршення майна лише у випадках, коли це відбулося з його провини. На відміну від ст. 782 ЦК, що стосується наймодавця, стаття, що коментується, не ставить за обов´язок орендарю попередньо направляти контрагенту письмове попередження. Однак до звернення в суд він повинен запропонувати орендодавцю розірвати договір і може пред´явити відповідний позов лише у випадку відмови від цієї пропозиції або неотримання відповіді на нього у встановлений термін. Такий термін звичайно вказується в пропозиції.