Стаття 415. Права та обов'язки землекористувача

2. Землекористувач має право власності на будівлі (споруди), споруджені на земельній ділянці, переданій йому для забудови.

У цій статті визначається перелік основних прав та обов´язків землекористувача при здійсненні ним повноважень, що випливають з відносин користування суперфіцієм.

Землекористувач має право користуватися земельною ділянкою в обсязі, визначеному договором про встановлення суперфіційного права. В договорі мають бути визначені умови користування суперфіціарієм наданою земельною ділянкою, а саме: розміри ділянки, розмір плати за користування земельною ділянкою, строк користування суперфіцієм (або його безстроковий характер), вид (призначення) споруди (будівлі), на зведення якої надано земельну ділянку тощо. Враховуючи те, що підставою встановлення суперфіцію може бути не лише договір, а й заповіт, такі самі умови щодо обсягів користування наданою земельною ділянкою мають бути зазначені і в заповіті. Приймаючи у спадщину права, спадкоємець також бере на себе обов´язок виконати вказівки заповідача та встановити на земельну ділянку на користь певної особи суперфіцій. Такий обов´язок має бути встановлений у заповіті у формі заповідального відказу (легату).

Землекористувач (забудовник) набуває речові права на майно, що складається з земельної ділянки та розташованої на ній зведеної будівлі (споруди). Але на земельну ділянку у забудовника виникає обмежене за змістом та обсягом, але безпосереднє речове право; на зведену будівлю (споруду) у забудовника виникає право власності. Хоча для права власності на зазначений об´єкт характерні певні обмеження та особливості. По-перше, забудовник зобов´язаний розпочати використовувати земельну ділянку для забудови до спливу трирічного строку з моменту встановлення суперфіцію; інакше власник ділянки має право вимагати припинення суперфіцію через невикористання земельної ділянки поспіль три роки, оскільки в ситуації з суперфіцієм йдеться не про будь-яке використання ділянки, а лише таке, що відповідає її цільовому призначенню (ч.5 коментованої статті) та меті встановлення суперфіцію. По-друге, в разі припинення суперфіцію, за загальним правилом, власник земельної ділянки має право вимагати від суперфіціарію знесення будівлі (будівель, споруд) та приведення ділянки до стану, в якому вона була до встановлення щодо неї суперфіцію. Визнання за забудовником статусу власника зведеної ним будівлі надає йому певні права та покладає на нього обов´язки. Власник зведених будівель (споруд) несе всі витрати щодо їх утримання, зобов´язаний проводити їх поточний та капітальний ремонт, визначає фактичну долю споруджених будівель, покращуючи або допускаючи навіть певні погіршення власних будівель (які не виключають їх використання за цільовим призначенням), також шляхом переобладнання, перебудови (прибудови) споруд; визначає юридичну долю будівель шляхом розпорядження ними за життя та на випадок смерті. Суперфіціарій не зобов´язаний повідомляти власника ділянки про наміри передати суперфіцій іншій особі, оскільки такий обов´язок не передбачений законом. Відповідно, таке неповідомлення не дає власникові ділянки права оспорювати дійсність правочину щодо відчуження суперфіцію та права вимагати якоїсь плати за таке відчуження, як це передбачено в разі продажу емфітевзису. Землекористувач лише повинен повідомити про

заміну особи у зобов´язанні щодо оплати користування згідно з ч.4 коментованої статті. Сторони у договорі можуть іншим чином врегулювати зазначені відносини. Суперфіціарій також несе ризик випадкової загибелі або випадкового пошкодження будівлі (споруди) як її власник. Загибель майна не викликає одночасне припинення суперфіцію (не є підставою припинення суперфіцію), а породжує обов´язок приступити до спливу трирічного строку до відновлення будівлі (споруди) відповідно до мети надання ділянки.

Визначення порядку реалізації суперфіціарієм повноважень щодо розпорядження нею зведеною будівлею (спорудою) пов´язано з визнанням за ним права власності на зведену будівлю (споруду). До іншої особи право власності на будівлю (споруду) переходить відповідно до положень ЦК. При цьому особистість суперфіціарію як такого не має значення для існування самого права: наступний власник будівель повністю замінює собою особистість попереднього власника у всіх відносинах з приводу реалізації суперфіційного права. Право власності на зведену будівлю (споруду) та право користування земельною ділянкою при реалізації суперфіцію — це пов´язані між собою речові права, які не можуть бути відчужені окремо одне від іншого, оскільки відповідно до ч. І ст.413 ЦК власник ділянки може надати право користування цією ділянкою для ведення будівництва певною особою.

У ч.4 статті, що коментується, встановлюється правило про оплатність землекористування суперфіціарію, останній зобов´язаний вносити плату власникові земельної ділянки. У ЦК не встановлюється порядок внесення зазначеної плати, її періодичність та розміри. Ці питання мають визначатися за домовленістю сторін при встановленні суперфіцію. Плата, її розміри та строки внесення є суттєвими умовами договору про встановлення суперфіцію. Зі змісту норми, що коментується, випливає, що такі платежі власникові ділянки мають бути не разовими, а скоріше періодичними. У ч.4 коментованої статті міститься правило, відповідно до якого на суперфіціарія також покладається обов´язок щодо сплати інших обов´язкових платежів, пов´язаних з користуванням земельною ділянкою. Зазначені обов´язкові платежі визначається окремими законами та не входять до складу плати за користування, яка сплачується власникові ділянки. Види, розміри та періодичність сплати зазначених обов´язкових платежів також встановлюються законом.

Оскільки землекористування в Україні є цільовим, це покладає відповідний обов´язок щодо визначення порядку користування на суперфіціарія та позбавляє власника ділянки права надавати її для такого виду землекористування, яке буде протирічити цільовому призначенню самої земельної ділянки, встановленої відповідно до норм земельного законодавства (див. коментар до ч. З ст.410 ЦК). Відповідно до правила ч.5 цієї статті для суперфіціарія встановлюється обов´язок використовувати земельну ділянку лише з тією метою, з якою вона йому надавалась. Зокрема, порушенням цього правила буде будівництво та експлуатація будівель (споруд) промислового призначення, якщо суперфіцій надавався для житлового будівництва; так само зведена споруда житлового призначення не може у подальшому використовуватись суперфіціарієм як офісне приміщення.